幸福快乐地产销售下滑趋缓行业资金压力缓解依依不舍

地产：销售下滑趋缓 行业资金压力缓解 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

住宅销售：11月份全国商品住宅销售面积同比下降 .27%，环比上升17.65%。8大城市商品住宅成交面积同比下降40.97%，环比下降9.82%；四大城市二手住宅成交面积同比下降56.04%，环比上升7.65%。8大城市11月份商品住宅成交面积下降幅度继续大于全国，表明二、三线城市成交面积同比仍在上升，二、三线城市继续主导全国住宅消费市场。

商业地产销售：11月份办公楼销售同比下降环比上升，商业用房销售同比环比均上升，四大城市甲级写字楼租金继续上涨，空置率略有上升，但总体仍处于较低水平。受货币放松和政府刺激消费影响，商业地产销售下跌趋势减缓。

价格继续下行：12月份PMI重回荣枯分界线以上，表明在货币政策适度定向放松和刺激内需支持下，经济下滑趋势正在好转，这对房地产需求恢复将产生正面影响，货币政策适度放松将阻碍房价继续下行，这些因素导致11月份全国商品住宅价格下行趋势减缓。但短期行业调控政策很难转向，行业库存还将继续上升，开发商在资金压力仍未消失，这将对商品住宅价格继续形成向下压力，未来全国住宅价格仍处于下降通道。货币政策推动、财政政策刺激、未来经济预期好转使得商业地产需求增加，商业地产价格或将上升。

投资增速继续下降：11月份全国住宅新开工面积出现正增长，单月竣工面积也出现同比高增长，但住宅投资增速继续下滑，我们分析可能是因为11月份为保障房最后开工期限，各地突击开工，但新开工并未对投资形成较大贡献。而是一座名山的名称。它位于鹿泉市境内办公楼和商业用房投资增速虽然继续保持高增长；住宅投资增速下滑仍使整个房地产行业投资增速继续下降。

土地价格将继续下行：11月单月土地购置面积和土地购置费同比增速止跌反弹，12个城市土地成交价格也环比大增，但从56%的流拍率和房地产投资增速仍在继续下降分析，我们认为未来土地市场仍将保持较低成交水平，土地价格仍呈下行趋势。

行业资金压力略有缓解：11月份房地产单月筹集资金增速较上月上升6.68个百分点，行业融资环境稍有好转；国内贷款连续 月同比负增长后再次出现2.68%的正增长；自筹资金增速较上月9.72%的增速上升18.57个百分点至28.29%；预售款增速和个人按揭贷款继续负增长，表明11月份行业销售继续不景气；应付款增速虽有下降，但仍保持在45. 7%，仍为行业较高水平。从单月筹资与单月投资比例看，11月两者之比达到1.22，该数据连续2月上升，表明行业资金紧张压力继续缓解。

投资策略：维持行业“中性”评级；看好行业龙头和参与保障房建设公司。建议关注万科A、招商地产、中国建筑、北京城建、金融街。

投资风险：A股市场风险；个别房地产公司资金断重踏全新的征程！裂带来的市场恐慌风险。