中银国际地产能否改变周期吗

中银国际：地产能否改变周期 类别： 机构： 研究员：

就是人的颈椎和腰椎特别容易出问题 [摘要]

地产销售超预期不能改变宏观周期前景。短期对周期板块有支撑，下半年风格向创业板切换。

本期话题：地产能否改变周期？目前，因为三四线城市地产销售的超预期，市场对周期的前景又变得乐观，认为销售—土地成交—新开工—投资的逻辑会重演，进而改变宏观周期前景，从而继续看好周期板块，并认为风格不会从大股票向小股票切换。怎么看待这个观点呢，近期地产的乐观能改变宏观周期前景吗？四个角度理解，不能对地产过于乐观。

上半年销售超预期，下半年将回落。6月销售面积累计同比增长16.11%，远超近年来8%左右的平均年增速，短期销售仍显强劲势头，但是，由于去年的高基数，以及下半年信贷调控政策的作用继续显现，下半年地产销售大概率将出现回落。

棚改货币化安臵是需求支撑因素。棚改货币化安臵派生的需求是推升销售的重要原因，估算结果显示，上半年商品房统计口径因棚改货币化安臵比例提高将贡献增速最高约4.95个百分点。由于市场化需求不足，一二线市场遇冷，这轮销售行情对长期投资的拉动作用有限。

库存整体水平仍然宽松，补库存动力弱。整体来看，虽然现房库存显著减少，尚未开发的土地面积温和下降，但已开工未售出的库存水平来看，一二线保持稳定，三四线只是增速放缓，整体库存水平仍处于高位，系统性补库存带动投资的可能性不存在。

新开工面积上升，支撑短期地产投资。新开工面积在6月再度大幅跳升，同比增速超过14%，将拉动地产投资上升。但从销售-新开工-投资的周期来看，地产投资增速的阶段性高峰已经在4月出现，下半年超越10%增速的机会较小。

短期支撑周期板块，长期不改变宏观周期。对市场影响，短期来看，地产投资向上会对上游煤炭、钢铁等商品价格起到支撑作用，周期板块短期不一定回落；中期来看，地产销售不会改变宏观周期，市场将会对地产投资、基本面的乐观预期进行负向修正。

组合回顾：“老佛爷”行业组合绝对收益1.34%，“老佛爷”个股组合绝对收益5.19%，年初以来个股组合收益净值为1.18。

市场判断：地产销售无法改变周期前景，下半年风格向创业板切换。近期地产数据好转，不会改变宏观周期前景，只是在短期内支撑周期板块股票。我们仍坚持下半年投资策略报告《旧周期的最后行情》的看法，坚定看好以创业板为代表的新经济，认为风格将会切换。从估值和盈利角度看，创业板已有一定配臵价值，新经济是下半年最佳投资方向。