落袋为安投资客离场

文章来源：延庆文学网 | 2020-07-11

飙升至高位的房价让不少投资客也开始打起了退堂鼓。

9月20日，珠江罗马嘉园的刘洋（化名）以92万元的总价出手了1套52平方米的房。4年前，她以7000多元／平方米的价格买下这套房，纯属是为了投资，一直用于出租。

“目前一手房楼价过度攀升、成交下降、二手房出租回报率走低，这与2007年楼市高峰期如出一辙，真担心会像前年那样，楼市突然来个转弯，再次进入熊市，还是趁楼市高位把房子套现为安。”刘洋告诉《投资者报》。

近期类似刘洋这样忙着套现的投资客逐渐增多。北京朝青板块某楼盘相关负责人对坦言：“从1～6月的登记情况来看，80％的登记客都在询问回报率、租金问题，但6月底以后看房的人很少关注投资方面的问题并且开始‘望房却步’。”

“不排除会引起‘羊群效应’”，几位业内人士估算，“目前投资客中大概有 0％选择套现离场，而60％左右已经选择持币观望，只有10％仍在疯狂买房。”

租金回报低于4％

一片争议声中，传统旺季“金九银十”已经近半，火爆局面依然没有出现。最新显示，全国重点城市楼市大多表现低迷，成交持续显露疲态，牛气冲天的价格也出现局部松动，“铜九铁十”似乎又成定局。

从今年初以来，虽然楼价持续回升，投资客和投机客加速入市，但租金回报率却持续走低。

“租金与房价之比持续走低，意味着以租金回报率衡量，投资价值是下降的，主要原因是租金增长缓慢而房价增长过快”，中原地产董事总经理李文杰指出, “这也是导致投资客‘抛盘离场’的主要原因。”

《投资者报》监测数据显示，中国楼市租金回报率的走势自2002年开始就呈现逐步下降的趋势，至今年二季度末，房产租金回报率已低于4％，相对2001年一季度降低 0％，处于历史低位。

“除回报率因素外，楼市价格向上再升的空间已经压缩得很小，投资客没有钱可赚，自然会选择离场。”刘洋说。

对于刘洋这类投资者来说,他们更多地只会选择暂时离场甩卖，认为现时的房价已处于一定高位。未来或有回调，有合适价就放售，当务之急是拿回资金或用于别处投资置业，或者选择其他的投资渠道。

目前市场上观望气氛已经重现，大部分投资者表现谨慎，特别是在2007年“被套”的买家，当下并不急于重投楼市。

加上不久前公布严格二套房的，令市场预期开始波动。“以投资为主导的市场很容易受政策以及市场预期、经济环境等因素的影响。”李文杰认为。

后市短期难上涨

“我现在手上还有10余套房产，市场均价都在 0000元／平方米以上。自己的投资出现了一些问题，打算卖出一两套来解燃眉之急。”一位在上海投资房产多年的香港朋友告诉。

毫无疑问，目前楼市成交萎缩的状况对于手持数套房产的投资者来说是个考验。

“预期后市在短期内很难获得新的上涨动力，这一点几乎成为共识。只是对楼市盘整时间长短的判断各不相同，加上投资客本身不同的财务状况和资金压力，部分投资客选择出货逃顶。”上海北孚地产研究所副所长刘光东指出。

从我爱我家以及链家地产等房产中介了解到，自部分新盘开始出现一些打折动作后，北京二手房价也开始出现些许松动。部分区域二手房东担心出现“2007年被套的局面”，也开始主动下调挂牌价，下调幅度从1％至5％不等。

像上海北外滩板块的代表楼盘白金府邸、耀江国际广场等楼盘的房价也出现松动，部分房东将总价下调了2％左右。而北京部分区域楼盘的二手房价也出现了％左右的下调。

一位中介人士向透露，类似卖家让步的情况一般出现在投资客相对集中的区域，房源多集中于均价较高的中高端楼盘。

“不过，目前选择离场的投资者毕竟还是少数，大部分房源持有者依靠在前几年楼市投资倒手积累的资金实力，短期内并不会有太大压力。多数投资客认为，房价会在曲折中上升。”刘光东分析。

值得注意的是，在部分实力不济的投资客逃顶出货、大房东继续持有的过程中，整个楼市的投资资本也迎来了盘整甚至洗牌的机遇。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为：“市场上资金充裕的基本面并没有改变，而部分资金已经开始寻找新的投资热点。”