京金九难现房企对市场预期高但定价难美食
文章来源:延庆文学网 | 2020-12-28
在房地产市场上,素有 金九银十 的说法。事实上,近些年市场也的确在九、十月份出现开发商 推盘井喷 、成交量和成交金额上涨的情况。只不过,今年以来,强力的政策调控让整体市场降温,在这样的背景之下金九是否能够 火 得起来?
房企积极预热
从8月底开始,各家房企就已经开始频繁举行活动为其即将推盘的项目造势。近两周来,、、中骏、金地、等企业均举办了一系列产品发布、品鉴活动,并且其中部分企业还明确地提出旗下项目将于9月份开盘。
如果仅从市场预热情况来看,房企对于9月的市场预期还是比较高的,部分位于城市核心地段的项目预期要取得14万-15万元/平方米的预售证。而一些位于郊区的楼盘也大多将产品总价定在1000万-2000万元之间。
一位不愿具名的房企人士表示: 之前北京已经供应了大量的限价房用地,如果从市场均价的角度来讲,未来将有效地拉低价格。因此房企普遍存在着政府会适时放兴起时还在现场大方飚了一段霹雳舞量一些高价房预售证的判断。毕竟现在北京市场上的高端产品库存有待消化。
今年9、10月份市场处于一个调控周期内,总体来讲无法和往年相比。 懋源地产营销策划总监刘强认为: 政策面上也没有进一步的调控政策释放。所以我们觉得未来两个月,北京市场可能总体来讲会比上半年略好。高端市场的需求变化不大,但是供应量这些年是在大幅度下降。因此对于高端市场的未来仍有信心。
目前,一些资金压力没有那么大的企业继续采取观望策略。比如在孙河、丰台等区域握有优质地块的懋源地产就表示,其在今年9、10月份并没有推盘入市的打算。
亚豪机构市场总监郭毅认为,自今年年初开始,大量限价房且执行90/70的住宅地块出现,这些地块面临 高成本、低售价 的利润压力,因此加快周转将成为企业共识,预计从四季度开始,这类中小户型的 限价 项目也将逐渐开启供应。
史上最黯淡 金九 ?
从亚豪机构的统计数据来看,在2017年9月,北京市场包括住宅和别墅在内预计有9个项目入市,是近些年来数量较低的一年。
住宅项目入市量不足的现象,实际上自去年开始就初现端倪。 郭毅指出,去年9月北京住宅市场 4个入市项目中,纯商品住宅项目有1 个。而今年调控收紧,以及商办 限购 后,北京住宅市场供应 低迷 已成常态,前8个月预售项目数量月均1 个,而今年9月也将成为史上最黯淡的 金九 。
之所以出现最黯淡的 金九 ,郭毅认为,去年土地市场中,住宅用地,尤其是纯商品住宅用地出现成交低谷,这也成为今年供应市场无力破局的根本原因。
此外,值得注意的是,今年市场调控中对二套房认定以及信贷方面的调整,尤其是对二手房市场的打击,影响到了商品住宅市场的销售。亚豪机构的统计数据显示,北京二手住宅成交已连续三个月低于1万套,而今年最高成交量的 月份成交高达近2.6万套。进入8月份后,截至28日,二手住宅成交仅6 1套,相比去年同期减少70%。
郭毅表示,二手住宅成交的衰减使 卖一买一 客群新增购置需求大量受限。同时新盘取证受限,老项目入市动力不足,由此可见,今年北京住宅市场 金九银十 盛况难现。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也表示,北京今年9、10月份的北大医药()同时披露的2014年年报和2015年一季报业绩均为亏损市场由于政策、信贷双重压力不放开,再加上本身地价高、房价高, 金九银十 不容乐观。
现在房企项目普遍存在一定的销售压力。对于近两个月的市场,企业一方面有信心,觉得需求在;但对于政策的不确定性也有担心。 陈云峰表示, 我了解到一些单价比较高的项目,也大多将在售产品的总价控制在2000万元量级下。从目前情况来看,这是市场比较能够接受的,如果高于这个量级,房企也会遇到销售压力。
定价仍存悬念
从供应结构上看,根据亚豪机构统计信息显示,9月开盘项目主要包括紫金印象、首开龙湖天琅、城市之光 翡翠四季等在内的8个老项目后期,以及北京城建 龙樾西山一个纯新盘。其中别墅项目占据5席,另有一个普宅、别墅混合居住项目。
不过,在机构统计数据之外,也了解到,一些项目同样有开盘计划。比如,龙湖的景粼原著项目正在积极取证过程中。除此之外,电建金地华宸也计划将于9月份开盘,据项目销售人员介绍,预计入市的产品将以大平层和别墅为主,总价在1000万元以上。
从单价来看,虽然8月份开始,昆仑域、中国玺、北京府这三个单价8万以上的项目通过预售审批,但郭毅认为,供应取证完全放开的可能性较小,一些高价地新盘仍将处于排队取证的通道内。
注意到,低单价、大面积的别墅类产品仍是 更容易 取证的项目,这也将是近期市场供应的主要特征。
现在市场房价依然是个敏感话题,每一个区域都会刻意地控制房价。 陈云峰表示: 总的来讲,北京市场现在面临的还是政策问题,一个是限价、一个是预售证的办理。房企希望预售证能够放开,所以对市场预期较高。但事实恐怕并不乐观,8月份取证的几个高价项目其实都只是个例,同时其取证价格也远远不及项目预期售价。所以对于大部分项目来说,取证难度依然较大。
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